전세 사기 예방법: 반드시 확인해야 할 7가지 핵심 사항

전세 계약을 앞두고 있는 사람이라면 누구나 한 번쯤 ‘전세 사기’에 대한 걱정을 해본 경험이 있을 것이다.
최근 몇 년 사이, 깡통전세나 무자격 공인중개사에 의한 피해 사례가 증가하면서 전세 사기를 막기 위한 예방법에 대한 관심이 높아지고 있다.
특히 사회초년생이나 신혼부부처럼 첫 집을 구하는 이들이 피해자가 되는 경우가 많아, 철저한 사전 확인이 필요하다.
이 글에서는 부동산 전문가의 관점에서 전세 사기를 예방하기 위해 반드시 확인해야 할 핵심 사항을 정리하였다.

 

1. 부동산 시세와 전세가율 확인

전세 사기를 예방하기 위해 가장 먼저 확인해야 할 것은 해당 매물의 전세가율이다.
전세가율은 매매가 대비 전세가의 비율을 말하는데, 일반적으로 이 비율이 80%를 초과하는 경우 '깡통전세'의 위험이 높다.
즉, 집값이 하락하거나 집주인이 부도를 낼 경우 전세 보증금 전액을 돌려받지 못할 수 있다는 뜻이다.

이를 확인하기 위해서는 국토교통부에서 운영하는 ‘실거래가 공개시스템’이나 ‘서울주거포털’ 등을 활용해 해당 지역의 평균 매매가와 전세가를 비교해야 한다.
같은 동네에 위치한 유사한 매물들의 시세와 비교하는 것도 실질적인 판단에 도움이 된다.

2. 등기부등본과 건축물대장 열람

부동산 계약을 체결하기 전, 반드시 등기부등본과 건축물대장을 열람해야 한다.
등기부등본은 해당 부동산의 소유권 및 권리관계를 확인할 수 있는 문서로, 인터넷 등기소(www.iros.go.kr)에서 간단히 열람이 가능하다.

등기부등본을 통해 다음 사항을 확인해야 한다:

• 현재 소유자가 누구인지
• 근저당권이 설정되어 있는지 여부
• 다른 권리자가 존재하는지

만약 근저당권이 과도하게 설정되어 있다면, 보증금 회수에 위험이 발생할 수 있으므로 신중한 접근이 필요하다.

또한 건축물대장을 통해 해당 건물이 불법건축물인지 여부를 확인해야 한다.
불법건축물은 추후 철거 대상이 될 수 있으며, 전입신고 자체가 불가능한 경우도 있기 때문이다.
건축물대장은 ‘정부24’ 또는 해당 지자체 홈페이지를 통해 열람 가능하다.

3. 집주인의 세금 체납 여부 확인

잘 알려지지 않은 내용 중 하나가 바로 세금 체납 여부다.
만약 집주인이 국세 또는 지방세를 체납하고 있다면, 향후 경매 절차에서 세금이 보증금보다 우선적으로 변제될 수 있다.
이 경우 세입자는 전세 보증금을 일부 혹은 전액 돌려받지 못할 수 있으므로 반드시 확인이 필요하다.

세금 체납 여부는 관할 세무서나 구청을 통해 동의서 작성 후 확인할 수 있으며, 이 절차는 계약 전에 반드시 진행하는 것이 바람직하다.

4. 전세보증금 반환보증보험 가입

가장 확실한 방법 중 하나는 전세보증금 반환보증보험에 가입하는 것이다.
이 제도는 주택도시보증공사(HUG)나 SGI서울보증 등에서 제공하며, 만일 집주인이 보증금을 돌려주지 못하는 상황이 발생하면 보험사에서 세입자에게 대신 보증금을 지급한다.

가입 요건은 각 기관마다 다르지만, 일반적으로 다음 조건을 충족해야 한다:

• 전입신고 및 확정일자 완료
• 보증금 한도 내
• 근저당권 등이 과도하게 설정되지 않은 경우

가입 전 조건을 확인하고, 가능하다면 계약 체결과 동시에 보험에 가입하는 것이 바람직하다.

5. 계약서에 특약사항 명시

계약 시 작성하는 임대차계약서에 특약사항을 명시하는 것은 매우 중요한 절차이다.
특히 "잔금 지급일 이후 새로운 근저당권 설정을 금지한다"는 내용을 계약서에 포함시키면 보증금 보호에 도움이 된다.

이 외에도 다음과 같은 특약을 명시할 수 있다:

• 계약 기간 동안 소유권 이전 금지
• 건물에 하자가 발생할 경우 임대인의 수리 의무
• 보험 가입 미이행 시 계약 해지 가능

이러한 조항은 계약 종료 시점에서 분쟁을 줄이고, 보증금 반환을 둘러싼 법적 문제를 예방하는 데 큰 역할을 한다.

6. 전입신고 및 확정일자 받기

전입신고와 확정일자 확보는 세입자가 대항력과 우선변제권을 갖기 위한 핵심 조건이다.
대항력이란 해당 주택에 실제 거주하고 있다는 법적 권리이며, 우선변제권은 경매 시 다른 채권자보다 먼저 보증금을 돌려받을 수 있는 권리다.

이 두 가지를 확보하기 위해서는 다음 절차를 반드시 따라야 한다:

1. 계약 체결 후 즉시 전입신고
2. 주민센터를 방문해 확정일자 도장 받기

이 과정을 소홀히 하면, 이후 분쟁 발생 시 법적 보호를 받기 어려울 수 있으니 주의해야 한다.

7. 공인중개사 자격 및 등록 여부 확인

계약을 진행하는 공인중개사가 정식 등록된 중개업소인지도 반드시 확인해야 한다.
불법 중개업소나 무자격 중개인과 거래를 할 경우, 피해 발생 시 법적 구제를 받기 어려운 경우가 많다.

공인중개사 등록 여부는 ‘국가공간정보포털’ 또는 ‘한국공인중개사협회’ 홈페이지에서 조회 가능하며, 해당 중개사의 사무실 주소, 자격번호, 등록 상태 등을 확인할 수 있다.

특히 보증금이 큰 거래일수록 중개사의 신뢰도와 거래 내역을 꼼꼼히 확인하는 것이 매우 중요하다.

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결론적으료 전세 사기는 미리 준비하면 막을 수 있다

전세 사기는 한 번 발생하면 개인의 경제적 삶에 큰 타격을 줄 수 있는 심각한 문제입니다.
그러나 사전에 꼼꼼히 확인하고, 법적 절차를 철저히 준수한다면 충분히 예방 가능한 문제이기도 합니다!

특히 전세가율, 등기부등본, 건축물대장, 세금 체납 여부, 보증보험 가입, 계약 특약, 확정일자, 공인중개사 자격 확인 등의 과정을 빠짐없이 이행하는 것이 중요합니다.
시간과 비용이 다소 들더라도, 이는 수천만 원에서 수억 원에 이르는 보증금을 지키기 위한 최소한의 노력이니,

안전한 전세 계약을 위해 위 내용을 반드시 숙지하고 실천하길 바랍니다.

 

 

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