연봉 4천만 원, 5억짜리 아파트 구매 가능한가요?

대출 한도와 유리한 상품 정리

 

1. 조건 정리

• 연봉: 4,000만 원
• 구입 주택가격: 5억 원
• 무주택자이며 실거주 목적인 경우 기준
• 기존 대출 없음, 신용 양호함 기준
• 지역: 수도권 또는 비규제지역 모두 비교

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2. 기준별 최대 대출 한도 계산

(1) LTV 기준 (Loan to Value)

• 비규제지역 + 무주택자 + 생애최초구매 + 실거주 → 최대 LTV 80% 적용 가능
  → 5억 원 × 80% = 최대 4억 원 대출 가능
• 규제지역(투기과열지구 등)은 일반적으로 40~50%
  → 5억 원 × 50% = 최대 2억 5천만 원

※ 하지만 실제 대출 가능 금액은 DSR 기준에 따라 줄어듭니다.

 

(2) DSR 기준 (Debt Service Ratio)

• 연봉의 40%까지 연간 원리금 상환 허용
  → 연간 1,600만 원까지 원리금 상환 가능
• 이자율 4.5%, 30년 만기 기준 시뮬레이션:
  → 월 상환금 약 133만 원
  → 약 2.4억 원 ~ 2.5억 원 대출 가능

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3. 실제 대출 가능 금액 요약

 

기준	쵀대 대출 가능 금액
LTV 기준	최대 4억 원
DSR 기준	약 2.5억 원
최종 한도	약 2.4억 ~ 2.5억 원 (DSR 기준으로 제한됨)

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4. 어떤 대출 상품이 유리한가?

 

 1) 디딤돌대출 (정부 정책 모기지)

• 조건: 연소득 6천만 원 이하, 무주택자, 주택가격 5억 원 이하
• 금리: 연 2.85%~3.6% (고정금리, 30년까지 가능)
• 장점: 금리가 낮고 고정금리로 안정적
• 단점: 대출 한도가 낮을 수 있음 (최대 2.5억~3억 수준)

추천 대상: 무주택자 + 생애최초 주택 구입 + 실거주자

 

 2) 보금자리론

• 조건: 무주택자, 주택가격 6억 원 이하, 연소득 1억 원 이하
• 금리: 연 3.5%~4.5% (고정금리)
• 장점: 대출 한도가 넉넉하고 비교적 낮은 금리
• 단점: 디딤돌보다는 금리가 다소 높음

추천 대상: 디딤돌 조건에 해당하지 않거나 더 많은 금액이 필요한 경우

 

 3) 일반은행 주택담보대출

• 조건: 소득과 상환능력 중심, 금리는 변동 또는 혼합형
• 금리: 최근 기준 4.5%~5.2%
• 장점: 한도는 높지만 DSR 규제가 핵심 제한 요소
• 단점: 금리가 높고, 향후 금리 인상 가능성에 취약

추천 대상: 정책상품 이용이 어려운 경우에만 고려

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5. 결론 요약

 

항목	디딤돌 대출	보금자리론	일반은행 대출
금리	낮음 (2~3%)	중간 (3~4%)	높음 (4.5% 이상)
대출한도	중간 (~2.6억)	높음 (~3.6억)	DSR에 따라 유동적
이자부담	낮음	중간	높음
추천 여부	최우선 추천	차선책	가능하면 피할 것

 

 

6. 추가 팁

- 대출 전 반드시 DSR 계산기를 활용하여 대출 가능 금액을 미리 확인하는 것이 중요합니다.
(한국주택금융공사, 시중은행 홈페이지에 제공)

- 전세자금대출이 있는 경우, DSR 계산에 포함되어 주택담보대출 한도가 줄어듭니다.

- 부부합산 소득을 고려할 수 있는 경우, 합산하여 DSR 한도를 늘리는 전략도 유효합니다.