전세·매매 계약 전 필수 확인사항! 부동산 계약 체크리스트

 부동산 계약은 단순한 거래 이상의 법률행위입니다. 전세든 매매든, 각종 서류 확인부터 계약서 작성까지 법적 절차를 따르지 않으면 심각한 재산 피해를 입을 수 있습니다. 이 글에서는 부동산 법률 전문가의 자문을 바탕으로 전세 및 매매 계약 체결 전 반드시 확인해야 할 핵심 사항들을 정리했습니다.

 

목차

• 1. 집주인 실소유자 확인 및 등기부등본 검토
• 2. 전세 계약 시 필수 확인사항
• 3. 매매 계약 시 주의사항
• 4. 계약금, 중도금, 잔금 처리 절차
• 5. 계약서 작성 시 핵심 항목
• 6. 부동산 중개사 선택 기준 및 확인사항
• 7. 부동산 사기 예방을 위한 법률적 팁

1. 집주인 실소유자 확인 및 등기부등본 검토

 부동산 계약의 가장 첫 단계이자 핵심은 "등기부등본 확인"입니다.
등기부등본은 해당 부동산의 소유권 및 권리 관계를 확인할 수 있는 공적 문서로, 아래 사항을 반드시 체크해야 합니다.

 

등기부등본 어디서 받을 수 있나요?

등기부등본은 아래 3가지 방법으로 열람 또는 발급받을 수 있습니다.

1. 인터넷 등기소 사이트 (https://www.iros.go.kr)
   • 회원가입 후 부동산 주소 입력 → 열람 또는 발급 신청 가능
   • 열람: 700원 / 발급: 1,000원
2. 법원 등기소 민원실
   • 직접 방문하여 주소지 알려주면 등본 발급 가능
3. 무인 민원발급기 (일부 주민센터)
   • 부동산 주소와 동·호수를 알고 있으면 조회 가능

 

등기부등본에서 꼭 확인해야 할 항목

• 표제부: 건물의 기본 정보(대지면적, 구조 등)
• 갑구: 소유자 정보 및 소유권 변동 내역
• 을구: 근저당권, 전세권, 가압류, 가처분 등 설정된 권리 내역

예를 들어, 을구에 A은행 근저당권이 설정되어 있다면, 그 주택은 이미 담보로 제공된 상태입니다.
만약 보증금이 근저당보다 후순위에 있다면, 경매 등 상황 발생 시 보증금을 온전히 돌려받지 못할 수 있습니다.

 

근저당이 있을 때 세입자는 어떻게 해야 하나요?

1. 대항력과 우선변제권을 확보해야 합니다.
   • 전입신고 + 확정일자 → 우선변제권 발생
   • 근저당권보다 선순위로 전입 및 확정일자를 받는다면 일부 금액 보장 가능
2. 집주인에게 기존 대출 여부 및 상환 계획 확인
   • 근저당 말소 예정이라면, 말소일 전까지 계약 체결 보류가 안전합니다
3. 선순위 채권 총액 확인
   • 보증금보다 선순위 근저당권자가 많다면 절대 계약하지 말 것
   • 법무사에게 ‘우선순위 분석’ 요청하는 것도 좋음
4. 특약사항으로 보증금 반환 조건 명시
   • 예: “본 임대차 계약 종료 시 집주인이 보증금을 반환하지 않을 경우, 집을 매도하여 그 금액을 충당할 수 있도록 한다” 등의 특약 기재

 

 

2. 전세 계약 시 필수 확인사항

전세계약은 임대인이 주택을 일정 기간 동안 임차인에게 빌려주고 보증금을 받는 거래입니다. 그러나 전세계약으로 인한 사기나 보증금 미반환 사고가 빈번하게 발생하므로, 계약 전에 아래 사항은 꼭 확인해야 합니다.

1. 전입신고는 왜 중요한가요?

전입신고는 실제 해당 주택에 거주한다는 법적 근거를 남기는 행위로, 이를 통해 대항력을 갖추게 됩니다.

• 전입신고는 계약 후 즉시 해야 하며, 통상적으로 계약일 또는 잔금일에 맞춰 신고하는 것이 안전합니다.
• 대항력: 제3자(새로운 소유자 등)에게도 임차권을 주장할 수 있는 권리

📌 전입신고 장소: 동주민센터, 정부24 (https://www.gov.kr)

2. 확정일자란 무엇이며 어떻게 받나요?

확정일자는 계약서에 날짜를 찍어 문서의 작성 시점을 법적으로 입증할 수 있는 제도입니다.
이를 통해 우선변제권을 확보할 수 있으며, 경매 또는 공매 시 근저당권 다음 순위로 보증금을 일부 회수할 수 있게 됩니다.

• 계약서를 가지고 주민센터 방문 → 계약서 원본에 도장을 찍어줌
• 인터넷 발급은 불가 (무조건 오프라인 방문 필요)
• 전입신고 + 확정일자 → 보증금 보호의 핵심 수단

📌 팁: 임대차 계약 직후 전입신고와 확정일자를 한 번에 처리하는 것이 가장 이상적입니다.

 

3. 매매 계약 시 주의사항

부동산 매매는 민법 제563조에 의거한 재산권 이전 계약이며, 매우 고액의 법률행위이므로 특별히 유의할 점이 많습니다.

1. 소유권 이전 등기 절차

• 잔금일에 맞춰 소유권 이전 등기신청을 진행해야 하며, 대개 법무사를 통해 처리됩니다.
• 매매계약서에 반드시 잔금 지급일에 소유권 이전을 조건부로 명시해야 합니다.

예: “잔금일에 잔금 지급과 동시에 매도인은 소유권 이전 등기를 완료하여야 한다.”

2. 하자 담보 책임

민법 제580조에 따라 계약 체결 당시 알지 못했던 하자가 발견되면 매도인은 손해를 배상해야 할 책임이 있습니다.

• 입주 전 꼼꼼한 하자 점검 필수
• 특약사항에 ‘숨은 하자 발생 시 1개월 내 무상수리’ 등 명시하는 것이 좋습니다

3. 토지·건물 분리 여부 확인

간혹 건물은 개인 명의, 토지는 법인 명의로 분리된 경우도 있습니다. 이 경우 소유권 이전에 문제가 생길 수 있으므로 반드시 지적도, 건축물대장, 등기부등본을 함께 검토해야 합니다.

4. 매도인의 실제 권한 확인

• 본인이 아닌 가족이 계약을 진행한다면, 법정대리인임을 증명할 위임장과 인감증명서를 반드시 확인하세요.
• 공증 받은 위임장이 있는지 여부도 중요합니다.

 

4. 계약금, 중도금, 잔금 처리 절차

부동산 계약에서 계약금, 중도금, 잔금은 단순한 돈의 흐름이 아닌, 계약의 이행 순서와 법적 구속력을 보여주는 중요한 절차입니다. 민법상 매매계약 체결 이후 어느 단계에서든 계약이 무효되거나 해제될 수 있기 때문에, 각 지급 시점에 유의할 점이 많습니다.

계약금

• 일반적으로 매매금액의 10% 내외로 정해지며, 계약의 성립과 구속력을 의미합니다.
• 민법 제565조에 따라 계약금을 지급한 이후, 계약을 일방적으로 해제하려면 계약금을 포기하거나 두 배로 돌려줘야 합니다.
  • 매수인 취소: 계약금 포기
  • 매도인 취소: 계약금의 2배 반환

중도금

• 중도금은 계약서에 명시된 일정에 따라 지급되며, 통상적으로 1~2회 분할로 지급합니다.
• 이 시점까지는 보통 매수인이 직접 실거주 상태 확인, 하자 여부, 서류 점검 등을 완료하게 됩니다.

잔금

• 잔금은 거래의 완성 시점이며, 이 시점에 소유권 이전 등기, 열쇠 인도, 권리 이전 등도 동시에 이뤄져야 합니다.
• 가장 안전한 방식은 잔금일에 은행에서 동시에 등기이전과 입금을 진행하는 “동시이행 조건 거래”입니다.

✅ 체크포인트

• 모든 금액의 지급은 계좌이체로 증빙을 남겨야 하며, 수령자는 반드시 계약서상의 실소유자와 동일인이어야 합니다.
• 특약사항에 “계좌명과 수령자 실명 일치 조건” 명시해 두는 것이 안전합니다.

 

5. 계약서 작성 시 핵심 항목

계약서는 법적 분쟁 발생 시 가장 중요한 증거자료가 됩니다. 특히 공인중개사 작성 계약서라도 모든 항목을 반드시 직접 검토해야 합니다.

1. 계약 당사자 명확히
   • 주민등록번호, 연락처, 주소 포함
2. 부동산 정보의 정확성
   • 지번, 면적, 건물 구조 등 등기부등본 내용과 일치해야 함
3. 매매대금 및 지급 조건
   • 금액, 지급일자, 지급 방식 정확히 기재
4. 소유권 이전 조건
   • 보통 잔금 지급 시 이전하도록 명시
5. 특약사항
   • 하자 발생 시 처리 방법
   • 세금 분담, 시설물 포함 여부 등
6. 중개보수 명시 및 중개업소 정보
   • 법정 한도 내에서 보수 기재, 중개사의 등록번호 및 책임 소재 기재

🔹 팁

• ‘전입신고 및 확정일자 미이행 시 계약 해제 가능’ 등 특약사항 추가 가능
• 계약 전 최종 서명 직전에, 계약서 전체를 녹음하며 낭독하면 증거로도 활용될 수 있음

 

6. 부동산 중개사 선택 기준 및 확인사항

 부동산 계약의 절반은 중개사를 어떻게 선택하느냐에 따라 좌우됩니다. 등록된 공인중개사를 선택하는 것은 법적으로 보호받을 수 있는 출발점입니다.

공인중개사 확인 방법

• 한국공인중개사협회(www.kar.or.kr) 또는 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 해당 사무소의 등록 여부 조회 가능
• 반드시 등록번호와 담당 중개사의 이름 확인

중개보수 기준 (2025년 기준)

• 전세: 보증금 1억 이상~3억 미만 → 0.4% (최대한도 30만원)
• 매매: 9억원 이하 → 0.4~0.5% 수준

📌 계약 전 중개보수 산정기준에 대해 명확하게 고지 받았는지 확인하고 영수증 요청하는 것이 좋습니다.

주의사항

• 무등록 중개행위자는 중개 사고 시 피해 보상을 받을 수 없습니다.
• 계약서 원본을 돌려주지 않거나, 설명을 대충 넘기는 중개사는 반드시 피해야 합니다.

 

7. 부동산 사기 예방을 위한 법률적 팁

 

 부동산 사기는 대부분 기본 확인 절차를 생략했을 때 발생합니다. 아래와 같은 사전 예방 조치만 잘 지켜도 대부분의 피해를 방지할 수 있습니다.

🔹 반드시 체크할 3가지 서류

1. 등기부등본 – 소유권, 근저당권, 가압류 확인
2. 건축물대장 – 건물의 합법성, 사용승인 여부
3. 토지이용계획확인서 – 향후 개발계획, 용도지역 확인

🔹 법률 자문 및 도움 받을 수 있는 기관

• 대한법률구조공단: 소액 분쟁 및 임대차 피해 관련 무료 법률 상담 가능
• 법률구조공단 홈페이지: www.klac.or.kr
• 변호사 상담: 대한변협 등록 변호사를 통한 심화 자문 가능

🔹 예방 팁

• 계약 전 해당 부동산 주소로 "사기 주의 필요" 뉴스 검색 습관화
• 계약 현장에서 통화 녹음 또는 계약서 서명 동영상 기록 (민사 소송 시 유리한 증거)
• 반드시 현장 방문 및 실물 확인 후 계약

마무리

전세 또는 매매 계약은 개인 재산에 중대한 영향을 미치는 법률 행위입니다. 계약 전 사전 점검을 철저히 하고, 각종 서류 및 조건을 법률에 맞게 확인함으로써 피해를 예방할 수 있습니다. 이 글이 안전한 부동산 계약 체결에 도움이 되길 바랍니다.